Najczęściej spotykaną umową najmu na rynku, stosowaną przez deweloperów i fundusze inwestycyjne jest umowa Triple Net Lease, nazywana też wymiennie umową instytucjonalną.

Umowa najmu w strukturze Triple Net Lease, to umowa, w której najemca w trakcie jej trwania otrzymuje trzy odrębne faktury. Faktura za czynsz najmu według stawek czynszu bazowego, fakturę za opłaty eksploatacyjne oraz fakturę za media według wskazań liczników.

Czynsz efektywny i bazowy.

Czynsz, który pojawia się na fakturze za wynajem to czynsz bazowy. Jest to stawka, według której oblicza się wysokość opłat za czynsz. Co ciekawe, jest on z reguły nienegocjowany. Wynika to głównie z potrzeby utrzymania wysokiego poziomu przepływów finansowych w realizowanych inwestycjach, co wpływa na większą elastyczność ich finansowania i podnosi wartość samych projektów.

Czynsz efektywny, to czynsz, który pojawia się w ofercie najmu i jest najczęściej pierwszym wskaźnikiem porównawczym ceny najmu. To w pełni negocjowany parametr oferty, uwzględniający zachęty finansowe dla najemcy. Najczęściej spotykane zachęty to okres bezczynszowy oraz kontrybucja finansowa, którą najemca może wykorzystać na dowolny cel np.: na pokrycie kosztów przeprowadzki, dodatkowe dostosowania w budynku lub inne wskazane przez siebie cele.

Należy tutaj zwrócić uwagę, że coroczna indeksacja czynszu jest liczona od stawki czynszu bazowego.

Opłaty eksploatacyjne – service chargé.

Drugim składnikiem wchodzącym w skład opłat za najem jest opłata eksploatacyjna, zwana potoczne service chargé. W skład opłat eksploatacyjnych wchodzą koszty związane z zarządzaniem nieruchomością, utrzymaniem powierzchni wspólnych, konserwacją, serwisem technicznym oraz ochroną nieruchomości. Opłaty te obejmują także podatek od nieruchomości, użytkowania wieczystego i ubezpieczenia nieruchomości.

Opłaty są pobierane na podstawie zaliczek i rozliczane z najemcami na zasadach otwartej księgi (open book). W zależności od wynajmującego – kwartalne lub rocznie.

Media.

Trzecim składnikiem kosztów najmu są opłaty za media, których zużycie jest indywidualną cechą każdego najemcy. Każda powierzchnia najmu jest olicznikowana, a koszty zużycia są przenoszone na najemcę na zasadach refaktury – bez marży wynajmującego. Co ciekawe często wynajmujący posiada  globalną umowę z dostawcami mediów i dzięki skali swojej działalności  udziela najemcom korzystniejsze warunki niż ofertuje (lub oferuje) rynek.

Czynsz najmu wyrażony jest w Euro, z kolei service chargé i opłaty za media w Złotówkach.

Całkowity koszt i zapisy w umowie najmu.

Trzeba przyznać, że umowa typu Triple Net Lease faworyzuje właścicieli nieruchomości i przesuwa ryzyko wzrostu kosztów na najemcę. Wynajmujący musi mieć też gwarancję wiarygodności najemcy pod względem kondycji finansowej. Umowy najmu oraz zobowiązania są wieloletnie. Gwarancja zabezpieczająca płatności czynszu oraz opłat eksploatacyjnych jest wymagana od najemcy i jest nieodłącznym elementem umów Triple Net Lease.

Jak zatem sprowadzić oferty najmu do wspólnego mianownika w celu rzetelnego porównania? Jak wynegocjować atrakcyjny czynsz i elementy dotyczące indeksacji warunków finansowych? Jak finalnie wynegocjować dobrą umowę najmu? Zapraszamy do kontaktu aby dowiedzieć się więcej.