Service chargé jest z reguły kosztem niższym niż sam czynsz, ale w obecnych realiach coraz bardziej istotnym. Zazwyczaj najemca nie ma wpływu na zmianę wysokości tych opłat, ważne jednak, żeby miał świadomość, iż zapisy w umowie najmu ich dotyczące mogą a nawet powinny być przedmiotem negocjacji.

Co wchodzi w skład opłat eksploatacyjnych?

W skład opłat eksploatacyjnych wchodzą wszystkie usługi związane z utrzymaniem obiektu magazynowego, takie jak: podatki i opłaty publiczne, opłata za zarządzanie obiektem, koszty ubezpieczenia oraz koszty utrzymania terenów wspólnych parku (m.in.: odśnieżanie, utrzymanie czystości, ochrona, utrzymanie i konserwacja budynków, instalacji przesyłowych, sytemu ppoż., przeglądy wymagane przepisami, dbanie o tereny zewnętrzne itp.)

Co do zasady zakres opłat eksploatacyjnych jest bardzo podobny u większości czołowych deweloperów na rynku. Na ten moment największy udział tych opłat przeważnie stanowią podatki (jest to ok. 50%). Drugim najwięcej ważącym składnikiem SCH (ok. 30%) są koszty wynikające z utrzymania powierzchni wspólnych – to właśnie ta składowa jest najczęściej podnoszonym tematem w trakcie negocjacji umowy najmu, ponieważ na ich wysokość wpływ wynajmującego jest zdecydowanie największy (przez podejmowanie decyzji o wyborze zarządcy obiektu, podwykonawców i wykorzystywanych materiałach). Stosunkowo łatwa do przewidzenia jest z kolei wysokość opłaty za zarządzanie, ponieważ przeważnie odnosi się do czynszu bazowego za najem i najczęściej wynosi ok. 3% jego rocznej wysokości. Jeżeli chodzi o koszty związane z ubezpieczeniem, to obejmują one ubezpieczenie budynku od wszelkiego ryzyka w pełnej wysokości wartości (w tym ubezpieczenie od utraty czynszu) oraz ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej wynajmującego.

Standardowo na rynku magazynów A-klasowych stosuję się metodę rozliczania typu open book. Oznacza, to że opłaty ponoszone co miesiąc przez najemcę są zaliczkami, co za tym idzie stawka prezentowana wyjściowo przez wynajmującego w ofercie, jest jedynie estymacją takich kosztów i w ostatecznym rozrachunku może ulec zmianie. Warto jednak mieć na uwadze, że opłaty te nie stanowią elementu zarobku wynajmującego, dlatego muszą być naliczane w sposób transparenty a najemca musi mieć do nich prawo wglądu.