Miete im Vergleich zu den Gesamtkosten des Mietvertrags. Was ist Tripple Net Lease?
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26. Juli 2022
Der häufigste Mietvertrag auf dem Markt, der von Bauträgern und Investmentfonds genutzt wird, ist der Triple Net Lease, der auch als institutioneller Mietvertrag bezeichnet wird.
Bei einem Mietvertrag in der Triple-Net-Lease-Struktur erhält der Mieter während der Vertragslaufzeit drei separate Rechnungen. Eine Rechnung für die Miete zu Grundmietzinssätzen, eine Rechnung für Nebenkosten und eine Rechnung für Nebenkosten nach Zählerstand.
Die Miete, die auf der Mietrechnung erscheint, ist die Grundmiete. Dies ist der Satz, zu dem die Miete berechnet wird. Interessant ist, dass sie im Allgemeinen nicht verhandelbar ist. Dies liegt vor allem an der Notwendigkeit, bei laufenden Investitionen einen hohen Cashflow aufrechtzuerhalten, was sie in ihrer Finanzierung flexibler macht und den Wert der Projekte selbst erhöht.
Die Effektivmiete ist die Miete, die im Mietangebot erscheint und in der Regel die erste Vergleichsgröße für den Mietpreis ist. Sie ist ein vollständig verhandelbarer Parameter des Angebots, wobei finanzielle Anreize für den Mieter berücksichtigt werden. Die häufigsten Anreize sind eine mietfreie Zeit und ein finanzieller Beitrag, den der Mieter für beliebige Zwecke verwenden kann, z. B. zur Deckung von Umzugskosten, für zusätzliche Anpassungen im Gebäude oder für andere Zwecke seiner Wahl.
Dabei ist zu beachten, dass die jährliche Mietindexierung auf den Grundmietzins berechnet wird.
Die zweite Komponente, die in den Mietpreisen enthalten ist, ist die Nebenkostenpauschale, die umgangssprachlich als service chargé bezeichnet wird. Die Nebenkosten umfassen die Kosten für die Verwaltung der Immobilie, die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, die Wartung, den technischen Dienst und die Sicherheit der Immobilie. Diese Kosten umfassen auch die Grundsteuer, den Nießbrauch und die Immobilienversicherung.
Die Gebühren werden auf Vorauszahlungsbasis erhoben und den Mietern auf offener Basis in Rechnung gestellt. Je nach Vermieter – vierteljährlich oder jährlich.
Die dritte Komponente der Mietkosten sind die Nebenkosten, deren Verbrauch ein individuelles Merkmal eines jeden Mieters ist. Jede Mietfläche wird gemessen, und die Kosten für den Verbrauch werden auf der Grundlage einer Weiterberechnung an den Mieter weitergegeben – ohne Gewinnspanne des Vermieters. Interessanterweise hat der Vermieter oft eine globale Vereinbarung mit den Versorgungsunternehmen getroffen und bietet den Mietern aufgrund der Größe seines Betriebs günstigere Bedingungen als der Markt (oder die Marktteilnehmer) bietet.
Die Miete ist in Euro angegeben, während die Nebenkosten in Zloty angegeben sind.
Es muss anerkannt werden, dass ein Triple-Net-Leasingvertrag die Immobilieneigentümer begünstigt und das Risiko steigender Kosten auf den Mieter verlagert. Der Vermieter muss auch eine Garantie für die Zuverlässigkeit des Mieters in Bezug auf seine finanzielle Gesundheit haben. Mietverträge und Verpflichtungen sind mehrjährig. Eine Garantie für die Zahlung von Miete und Nebenkosten wird vom Mieter verlangt und ist fester Bestandteil von Triple-Net-Lease-Verträgen.
Wie bringt man also die Mietangebote auf einen gemeinsamen Nenner, um einen fairen Vergleich zu ermöglichen? Wie verhandelt man eine attraktive Miete und Indexierungselemente der finanziellen Bedingungen? Wie verhandeln Sie schließlich einen guten Mietvertrag? Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, um mehr darüber zu erfahren.
